ERHALTUNG DER N.I.E.-NUMMER (Steueridentifikationsnummer für Ausländer)

Die N.I.E. ist eine Identifikationsnummer für Ausländer zu steuerlichen Zwecken und wird benötigt, um in Spanien wirtschaftliche Tätigkeiten auszuüben.

PRÜFUNG DER IMMOBILIE

Sobald Sie die Immobilie ausgewählt haben, die Sie kaufen möchten, führt Ihr Anwalt eine Due-Diligence-Prüfung durch, in der die wichtigsten Details der Immobilie und insbesondere deren Rechtmäßigkeit überprüft werden.

Zusätzlich prüft er die Unterlagen, die vom Verkäufer für den Abschluss des Kaufs und die Beurkundung benötigt werden.

PRIVATVERTRAG

Sobald Verkäufer und Käufer sich über den Preis, die Zahlungsbedingungen und weitere Vereinbarungen einig sind, wird ein Optionsvertrag oder ein privater Kaufvertrag mit aufgeschobener Zahlung unterzeichnet.

Wenn beide Parteien einverstanden sind und der Käufer bereits über die erforderliche Finanzierung verfügt, kann die öffentliche Urkunde direkt vor einem Notar ausgestellt werden, der vom Käufer ausgewählt wird.

In den meisten Fällen wird jedoch ein Options- oder privater Kaufvertrag mit aufgeschobener Zahlung des Kaufpreises unterzeichnet.

KAUFOPTIONSVERTRAG

Der Optionsvertrag ist ein privater Vertrag und für den Verkäufer verbindlich. Damit verpflichtet er sich, die Immobilie an den Käufer zu verkaufen. Üblicherweise wird bei Unterzeichnung dieses Vertrags eine Optionsgebühr in Höhe von 10 % des Kaufpreises gezahlt. Diese Optionsgebühr kann entweder direkt an den Verkäufer gezahlt oder auf das Bankkonto eines Dritten (in der Regel des am Kauf beteiligten Anwalts) eingezahlt werden. Dem Käufer wird eine Frist von ein bis drei Monaten eingeräumt, um die Option auszuüben.

Die Ausübung der Option bedeutet, dass der Käufer dem Verkäufer mitteilt, dass er kaufen möchte, und die öffentliche Kaufurkunde beurkunden lassen will. Dabei wird ein Termin beim Notar zur Unterzeichnung der öffentlichen Kaufurkunde festgelegt. Im Optionsvertrag werden die Folgen einer Nichterfüllung geregelt, falls der Verkäufer oder der Käufer letztlich nicht zur Unterzeichnung der Kaufurkunde beim Notar erscheint.

PRIVATER KAUFVERTRAG

Der private Kaufvertrag wird unterzeichnet, wenn der Käufer die Immobilie zum Zeitpunkt der Unterzeichnung tatsächlich kaufen möchte. In diesem Vertrag werden der Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten, das Datum der Beurkundung sowie die Bedingungen für Verzug und Vertragsauflösung festgelegt.

ÖFFENTLICHE KAUFURKUNDE

Die Beurkundung der öffentlichen Kaufurkunde ist unerlässlich für die Eintragung der erworbenen Immobilie im Grundbuch auf den Namen des Käufers. Die Urkunde wird vor einem Notar beurkundet und enthält die gesetzlich erforderlichen Unterlagen, wie Zahlungsnachweise und die letzte Quittung der Grundsteuer (IBI). Darüber hinaus muss der Verkäufer die Bewohnbarkeitsbescheinigung, den Energieausweis und, je nach Art der Immobilie (ländlich, städtisch oder Punktbesitz), weitere Dokumente übergeben.

KOSTEN IM ZUSAMMENHANG MIT DEM KAUF

NOTAR- UND GRUNDBUCHKOSTEN

Nach der Beurkundung der öffentlichen Kaufurkunde sind die Gebühren des Notars zu zahlen. Das Original der Urkunde wird dann zur Eintragung im Grundbuch bereitgestellt. Vorher müssen die mit der Transaktion verbundenen Steuern sowie die kommunale Steuer bezahlt werden.

Der Notar berechnet seine Gebühren, die je nach Kaufpreis zwischen 600 € und 2.000 € liegen.

Die Grundbucheintragungsgebühr liegt in der Regel zwischen 300 € und 1.000 €.

STAATLICHE STEUERN

Diese Steuer fällt bei Verkäufen von Gebrauchtimmobilien oder aufeinanderfolgenden Übertragungen an.

ITP – Steuerpflichtiger: Der Käufer ist zur Zahlung verpflichtet.
Frist: Die Steuer muss innerhalb eines Monats nach Beurkundung der öffentlichen Urkunde bezahlt werden.

Der Steuersatz variiert je nach Autonomer Gemeinschaft. Die Berechnungsgrundlage ist der im Vertrag angegebene Kaufpreis.

Auf den Balearen wird der zu zahlende Betrag durch Anwendung der folgenden Staffel auf die Bemessungsgrundlage (im Vertrag festgelegter Wert) ermittelt:

Seit dem 1. Januar 2013:

• 0 € bis 400.000 € – 8 %

• 400.000 € bis 600.000 € – 9 %

• 600.000 € und mehr – 10 %

Eine Transaktion, die der ITP unterliegt, unterliegt nicht zusätzlich der AJD. Wenn jedoch Hypotheken beteiligt sind, ist die AJD anwendbar. 1,2 % Stempelsteuer (AJD – Actos Jurídicos Documentados) kann in solchen Fällen anfallen.

ANWALTSKOSTEN

Wenn ein Anwalt eingeschaltet wird, was wir empfehlen, liegen die Gebühren in der Regel zwischen 0,5 % und 1,5 % des Kaufpreises, abhängig von der Komplexität der Transaktion.

MEHRWERTSTEUER (IVA)

Die Mehrwertsteuer wird nur bei Neubauten und der ersten Übertragung angewendet. Der derzeit gültige Satz beträgt 10 % des Kaufpreises.

Bei anderen Immobilienübertragungen, die der Mehrwertsteuer unterliegen (z. B. Gewerbeeinheiten, Lager, Garagen, die nicht zusammen mit der Wohnung übertragen werden, Grundstücke etc.), gilt der allgemeine Mehrwertsteuersatz von 21 %.

Der Käufer muss die Mehrwertsteuer zum Zeitpunkt der Übertragung an den Verkäufer zahlen.

EINKOMMENSTEUER FÜR NICHT-ANSÄSSIGE

Wenn der Verkäufer nicht ansässig ist, muss er bei der Übertragung einer Immobilie die Einkommensteuer auf den Kapitalgewinn zahlen. Der Steuersatz beträgt 21 % auf den Gewinn aus dem Verkauf.

Da der Verkäufer nicht ansässig ist, ist der Käufer (unabhängig davon, ob er ansässig ist oder nicht) verpflichtet, 3 % des vereinbarten Kaufpreises innerhalb eines Monats nach dem Verkauf einzubehalten und an die Steuerbehörde abzuführen.

JÄHRLICHE LAUFENDE KOSTEN

• Jährliche Steuern und Gebühren (z. B. IBI)

• Stromrechnungen

• Wasserrechnungen

• Gemeinschaftskosten (falls die Immobilie in einer Eigentümergemeinschaft liegt)